2025年12月房地产市场跟踪：行业下行压力加大中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场”金年会- 金年会体育- 官网APP

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　　中央经济工作会议将房地产定调从“持续用力推动止跌回稳”调整为“着力稳定市场”，延续“稳楼市”导向。当前房地产市场供求关系已从总量短缺转为基本平衡、结构性供给不足，新型城镇化推进与“好房子”需求释放仍带来发展潜力。政策通过供需协同发力，供给端因城施策控增量、去库存（鼓励收购存量商品房作保障房等）、优供给（有序推进“好房子”建设）；需求端将清理不合理限制，核心城市或将进一步放松限购，同时深化公积金制度改革，助力行业长期健康发展。

　　12月10日至11日中央工作经济会议在京召开，此次会议在“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”方面重点提及房地产行业，延续2024年“稳楼市”导向，但将表述从“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”。此次会议对房地产的定调，建立在对当前市场发展阶段的精准判断之上。经过多年发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，从过去的总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足。同时，我国新型城镇化仍在持续推进，2024年我国常住人口城镇化率67%，但户籍人口城镇化率仍不足50%，新市民、新青年的住房需求仍有释放空间；城市存量优化调整亦有广阔空间。此外，人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍有发展潜力。

　　政策核心逻辑通过供需两端协同发力，化解短期库存压力与风险隐患，同时夯实行业长期健康发展的基础。在供给端方面，会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”。因城施策控增量方面，预计库存高企、需求疲软的城市将进一步缩减土地出让规模，而人口净流入、住房需求旺盛的核心城市将适度保障合理供给。去库存方面，本次会议时隔9年再次明确提及“去库存”，并提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的路径。截至2025年11月末，全国商品房待售面积7.53亿平方米，仍处于历史高位，去库存任务仍需持续发力；根据相关统计，截至12月26日，地方政府土地储备专项债券发行规模累计超过5,400亿元，预计2026年存量土地收储将持续扩围，此外，各地可通过购房补贴、“以旧换新”、税费减免等刺激政策，形成多元化去库存体系。优供给方面，会议提出“有序推动“好房子”建设”。2025年5月，《住宅项目规范》正式实施，多地响应落实新规范并出台本地化的实施意见，符合“好房子”标准的产品在市场保持较高热度，开盘去化率较高，但后续需注意避免对老产品的过度冲击，有序进行推动。

　　需求端方面，会议提到“坚持内需主导，建设强大国内市场。扩大优质商品和服务供给。清理消费领域不合理限制措施”，我们关注到，2025年12月24日，北京市四部门联合发布新政，优化住房限购政策，降低非京籍家庭购房社保年限要求，支持多子女家庭购房需求，并调整信贷及公积金政策。预计2026年核心城市购房限制性政策有望进一步放松。此外，会议提出“深化公积金制度改革”，随着房地产行业进入深度调整期，公积金的功能从传统购房支持向保障民生延伸，2025年以来各地出台公积金相关政策超260条，预计2026年公积金政策将在提升贷款额度、降低使用门槛、拓宽使用场景等方面进行重点推进。

　　11月新房价格同比跌幅继连续12个月收窄后首次走阔，销售金额同比下滑幅度连续6个月超两位数；二手房市场延续“以价换量”态势，价格全面下跌但不同能级城市成交面积均呈环比上升态势。商品房待售面积环比连续9个月下降，但库存仍处高位。11月房企境内债券市场融资呈小额净流出态势，二级市场交易热度不高；华润置地完成海外债发行，万科相继对其到期的境内债寻求展期。

　　需求端，11月，商品住宅价格环比降幅小幅收窄，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加2个至8个，其中一线城市和二三线城市环比均持续下降，商品住宅价格同比降幅继连续12个月收窄后首次走阔。从销售情况来看，11月商品房销售面积及销售金额环比增幅分别为9.31%和2.28%，同比降幅分别达17.93%、26.09%，销售金额同比下滑幅度连续6个月超两位数；前11月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月进一步扩大，下行压力仍较大。2025年中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，提出“因城施策控增量、去库存、建好房”三大路径，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，有助于稳妥引导市场实现平稳过渡。

　　供给端，根据克而瑞监测数据，受年末季节性放量因素影响，11月土地成交建筑面积和金额分别环比增长39%和57%，但同比仍分别下降27%和28%，成交规模同比延续缩量态势；当月土拍热度集中在少数优质地块，整体平均溢价率低位回升至4.1%，环比上升1.29个百分点。11月新开工面积及竣工面积环比均有所增加，但累计降幅同比均有所扩大。商品房待售面积连续9月环比下降至7.53亿平方米，仍处于历史高位。房地产开发投资方面，1~11月全国房地产开发投资规模同比下降15.9%，累计降幅环比持续小幅增加；资金来源中，购房者个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降15.1%和15.2%。

　　二手房市场来看，11月70个大中城市二手住宅销售价格均有所下行，延续全面下跌的趋势，一线城市二手住宅销售价格同比下降5.8%，降幅较上月扩大1.4个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8%；二线城市二手住宅销售价格同比下降5.6%，降幅扩大0.4个百分点；三线城市二手住宅销售价格同比下降5.8%，降幅扩大0.1个百分点。成交量方面，不同能级城市成交量均呈现环比上升态势，第三方监测的30个重点城市11月二手房成交量环比增长14%，前11个月累计成交面积同比增长3%。其中一线个重点三四线%，北京、上海环比均呈现止跌回稳态势，成都、武汉、长沙、南宁等城市成交面积显著放量。11月第三方监测的百城二手房挂牌量仍呈增长态势，供给持续累积，短期内“以价换量”趋势延续。

　　债券市场方面，11月境内债券融资金额环比有所下降，净融资规模呈小额净流出态势，除绿城集团外，其他发行主体均为央国企；11月华润置地在境外市场公开发行43亿人民币及3亿美元的双币种绿色债券；11月以来万科企业相继对其发行的20亿元和37亿元境内债寻求展期。自2025年12月21日至2026年1月末房地产企业境内债整体到期规模279.37亿元（剔除前期已展期或违约主体的存续债券）；境外市场主要为前期已发生违约或展期的房企发行的境外债到期。二级市场方面，11月，房企境内债券日均交易量环比小幅上升，成交热度不高，市场偏好仍以央国企为主，高收益地产债平均成交价环比微增，投资类地产债券收益率小幅下降。境外市场方面，11月以来中资房企债券交易价格整体小幅上升。